Tempos desafiantes para os construtores de habitações e empresas imobiliárias

Os sectores da construção e do imobiliário encontram-se entre os sectores mais cíclicos. Sensíveis às mudanças no mercado de trabalho, aos preços das matérias-primas e, acima de tudo, ao ambiente das taxas de juro e à acessibilidade do crédito, estão atualmente sob pressão. E é pouco provável que a situação melhore em 2024.

Os construtores de habitações estão a assistir a contextos fraturantes

O mercado residencial está a enfrentar uma dupla restrição, tanto a nível da oferta como da procura. A subida das taxas de juro provocou uma rápida deterioração da procura, uma vez que as famílias não têm meios para comprar casas, sobretudo porque os preços das casas aumentaram muito nos últimos anos.

A isto acresce uma escassez global de mão de obra, sendo o maior obstáculo à construção referido pelas empresas europeias, entre 2021 ao final de 2023[1] . Este facto tem eco nos Estados Unidos, onde as vagas de emprego na construção são quase 30% superiores às registadas antes da pandemia, e no Japão, onde 60% das empresas de construção mencionaram a escassez de mão de obra, de acordo com um inquérito de 2022^[2] .

Todas estas questões iniciais do lado da oferta, juntamente com o rápido aumento das taxas de juro nos últimos dois anos, resultaram no aumento dos custos de construção por todas as vias: os preços dos materiais aumentaram, as pressões salariais intensificaram-se e os custos de financiamento dispararam.

Taxas de juro elevadas desafiam as empresas do sector imobiliário comercial

As empresas imobiliárias comerciais - que operam principalmente em segmentos não residenciais, como o industrial, o de escritórios e o de retalho - têm sido particularmente sensíveis às dificuldades dos anos anteriores, com o segmento de retalho a ser desafiado por confinamentos e pela aceleração do comércio eletrónico, enquanto o segmento de escritórios ainda se está a adaptar ao trabalho híbrido, que resultou numa procura menor e variável de espaços de escritório. As taxas de desocupação de escritórios foram as mais elevadas em mais de 15 anos, atingindo 20,2% no 1.º trimestre de 2023 nos EUA, e voltaram aos níveis de 2016 na Europa, com 7,5%.

As taxas de juro elevadas colocam desafios às empresas imobiliárias por diferentes vias, sendo o impacto mais óbvio e imediato o abrandamento do número de transações imobiliárias e do seu valor global. Na conjuntura atual, esta situação já é visível, com o volume de transações de imóveis comerciais na Europa a cair para mais de metade no último ano e a atingir o seu nível mais baixo desde 2010. Para além disso, a segunda via são os custos dos juros, que têm vindo a aumentar rapidamente nos últimos dois anos.

Perspetivas para 2024: queda dos preços das casas nas economias avançadas

O mercado imobiliário ainda está a navegar num equilíbrio delicado entre as taxas de juro elevadas e uma oferta limitada de habitação.

Embora os preços das casas se tenham ajustado um pouco às taxas mais elevadas, as restrições persistentes da oferta (causadas pela relutância dos potenciais vendedores em abandonar as suas baixas taxas de hipoteca ou vender a um preço mais baixo) mantiveram-nos dinâmicos em 2023.

O ano de 2024 deverá marcar um ponto de viragem nesta dinâmica, prevendo-se descidas de preços na maioria das economias avançadas (34% na Alemanha, 31% no Japão) na perspetiva dos compradores.

Ao mesmo tempo, o panorama difícil do imobiliário comercial está a obrigar certas empresas a recorrer a medidas drásticas, como a venda de ativos a preço de saldo. A caminho de 2024, os preços do imobiliário comercial já caíram 25% em relação ao seu pico. Nomeadamente, houve casos de edifícios importantes que foram vendidos com descontos de mais de 50%, o que sublinha a situação difícil em que algumas empresas se encontram no atual clima económico.

Em 2024, prevemos um ano de resultados mistos, como uma descida bem-vinda das taxas diretoras. No entanto, neste contexto, ainda persistem preocupações. Com uma parte da dívida existente já bloqueada a taxas fixas e as margens de crédito para novos empréstimos no seu nível mais baixo, em mais de uma década, coloca-se a questão premente de saber se as reduções de taxas previstas serão suficientemente adequadas e atempadas para apoiar um mercado que mostra sinais de fraqueza.

[1] Fonte: ECOFIN, Coface

[2] https://www.statista.com/statistics/1113127/japan-full-time-employee-labor-shortages-among-companies-by-industry/

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